EHPAD et Résidences Seniors
EHPAD : Réagir face à l'augmentation annoncée du déficit de logements
Démographiquement, le nombre de personnes âgées va croître de façon exponentielle dans les prochaines décennies. Cette croissance, indépendamment des questions sociétales qu'elle pose, offre d'importantes perspectives quant à la réponse à apporter en termes de logements.
Le besoin d'hébergement spécifique lié à la dépendance, marché règlementé où l'offre de structures EHPAD est déjà largement en deçà des besoins, va continuer sa progression de manière continue. Sur ce marché particulier, des bouleversements sont intervenus en 2009 et 2010 avec un changement complet du paysage et des modalités de délivrance des autorisations : création des Agences Régionales de Santé, mise en place d'une procédure d'appels à projets ... Ces lourds changements, compliqués à mettre en place et sources d'une forte inertie vont générer un "trou d'air" dans la délivrance de autorisations et ce, sans doute, pendant de longs mois. Ce marché, peinant d'ores et déjà à satisfaire une partie des besoins, va donc voir ce déficit de logements s'accroître encore. Il faut donc, pour les investisseurs, savoir profiter rapidement de cette opportunité conjoncturelle car l'offre sur ce type de produits sera, à n'en pas douter, beaucoup moins importante dans les mois qui viennent.
Résidences Seniors : enjeux du marché
Concernant les résidences seniors, il ne faut pas douter non plus de l'existence d'un besoin réel d'hébergement en constante augmentation de la part de personnes âgées à l'espérance de vie de plus en plus longue.
Cependant, et afin d'éviter de futures déconvenues, il ne faut évidemment pas sur ce type de logements renier les fondamentaux vérifiés depuis plusieurs décenies sur les autres marchés. La période est propice à ce type d'investissements mais comme dans tous les segments en expension, qualité primordiale de l'implantation géographique, loyers corrélés au marché et au pouvoir d'achat de la population et professionnalisme de l'exploitant seront le gage d'un investissement réussi sur le long terme.
Ce marché, peinant d'ores et déjà à satisfaire une partie des besoins, va donc voir ce déficit de logements s'accroitre encore.
Les TAUX pour fin 2011 et 2012
En loi Scellier :
Réservation entre le 01/01/2011 et le 31/12/2011 :
En loi Scellier par la construction d'une maison individuelle :
LMNP Censi - Bouvard
Les vrais bon plans de l'immobilier aux Etats Unis
Les saisies bancaires aux Etats Unis offrent de belles opportunités en terme d'immobilier, locatif ou non.
Les taux progressifs ont entrainé une offre sans précédent de biens à vendre, à des prix extrêmement bas. Les européens en profitent, et les français ne sont pas en reste. New York, Miami, Atlanta, Las Vegas, Los Angeles ... La rentabilité est au rendez vous, la spéculation à court ou moyen terme également.
Exemple :
1913 Boulder Ridge, Ellenwood GA 30294
Revenu mensuel brut : 1.100 $
Charges Annuelles :
-Assurance : 650 $
-Taxes Foncières : 1.000 $
-Maintenance-Gestion : 1.584 $
Revenu net annuel : 9.966 $
*EUR 1 = USD 1.3917 au 1er Novembre 2011
**Déduction faite des frais d’assurance, de la maintenance et de la taxe foncière
BUILT IN 1996, de 175m², 4 BEDROOMS 2 ½ BATHROOMS
Prix de vente 84.500 $ / 60.717 €*
Rentabilité brute : 15,62 %
Rentabilité nette** : 11,79 %
LMNP Classique : l'arme retraite et patrimoniale par excellence et une rentabilité moyenne de 5%
Dans un contexte préoccupant pour l’avenir des retraites en France, le dispositif LMNP Classique est la réponse idéale aux nécessités de création de revenus complémentaires.
(2) Statut fiscal Loueur en Meublé
EHPAD : Réagir face à l'augmentation annoncée du déficit de logements
Démographiquement, le nombre de personnes âgées va croître de façon exponentielle dans les prochaines décennies. Cette croissance, indépendamment des questions sociétales qu'elle pose, offre d'importantes perspectives quant à la réponse à apporter en termes de logements.
Le besoin d'hébergement spécifique lié à la dépendance, marché règlementé où l'offre de structures EHPAD est déjà largement en deçà des besoins, va continuer sa progression de manière continue. Sur ce marché particulier, des bouleversements sont intervenus en 2009 et 2010 avec un changement complet du paysage et des modalités de délivrance des autorisations : création des Agences Régionales de Santé, mise en place d'une procédure d'appels à projets ... Ces lourds changements, compliqués à mettre en place et sources d'une forte inertie vont générer un "trou d'air" dans la délivrance de autorisations et ce, sans doute, pendant de longs mois. Ce marché, peinant d'ores et déjà à satisfaire une partie des besoins, va donc voir ce déficit de logements s'accroître encore. Il faut donc, pour les investisseurs, savoir profiter rapidement de cette opportunité conjoncturelle car l'offre sur ce type de produits sera, à n'en pas douter, beaucoup moins importante dans les mois qui viennent.
Résidences Seniors : enjeux du marché
Concernant les résidences seniors, il ne faut pas douter non plus de l'existence d'un besoin réel d'hébergement en constante augmentation de la part de personnes âgées à l'espérance de vie de plus en plus longue.
Cependant, et afin d'éviter de futures déconvenues, il ne faut évidemment pas sur ce type de logements renier les fondamentaux vérifiés depuis plusieurs décenies sur les autres marchés. La période est propice à ce type d'investissements mais comme dans tous les segments en expension, qualité primordiale de l'implantation géographique, loyers corrélés au marché et au pouvoir d'achat de la population et professionnalisme de l'exploitant seront le gage d'un investissement réussi sur le long terme.
Ce marché, peinant d'ores et déjà à satisfaire une partie des besoins, va donc voir ce déficit de logements s'accroitre encore.
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Les TAUX pour fin 2011 et 2012
En loi Scellier :
Réservation entre le 01/01/2011 et le 31/12/2011 :
- Signature de l'acte authentique avant le 31/03/2012 :
- 22% BBC / 13% Non BBC en Scellier classique
- 5% par période de 3 ans, renouvelable une fois en Scellier intermédiaire
- Signature de l'acte authentique entre le 01/04/2012 et le 31/12/2012 :
- 13% BBC en Scellier classique
- 4% par période de 3 ans, renouvelable une fois en Scellier intermédiaire
Réservation après le 31/12/2011 :
- Signature de l'acte authentique en 2012 :
- 13% BBC en Scellier classique
- 4% par période de 3 ans, renouvelable une fois en Scellier intermédiaire
En loi Scellier par la construction d'une maison individuelle :
- Dépôt du permis de construire en 2011 :
- 22% BBC / 13% Non BBC en Scellier classique
- 5% par période de 3 ans, renouvelable une fois en Scellier intermédiaire
- Dépôt du permis de construire en 2012 :
- 13% BBC en Scellier classique
- 4% par période de 3 ans, renouvelable une fois en Scellier intermédiaire
Parts de SCPI :
- Souscription avant le 31/12/2011 22% BBC
- Souscription après le 01/01/2012 13% BBC
LMNP Censi - Bouvard
Réservation entre le 01/01/2011 et le 31/12/2011 :
- Signature de l'acte authentique avant le 31/03/2012 :
- 18%
- Signature de l'acte authentique entre le 01/04/2012 et le 31/12/2012 :
- 11%
Réservation après le 31/12/2011 :
- Signature de l'acte authentique en 2012 :
- 11%
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Les vrais bon plans de l'immobilier aux Etats Unis
Les saisies bancaires aux Etats Unis offrent de belles opportunités en terme d'immobilier, locatif ou non.
Les taux progressifs ont entrainé une offre sans précédent de biens à vendre, à des prix extrêmement bas. Les européens en profitent, et les français ne sont pas en reste. New York, Miami, Atlanta, Las Vegas, Los Angeles ... La rentabilité est au rendez vous, la spéculation à court ou moyen terme également.
Exemple :
1913 Boulder Ridge, Ellenwood GA 30294
Revenu mensuel brut : 1.100 $
Charges Annuelles :
-Assurance : 650 $
-Taxes Foncières : 1.000 $
-Maintenance-Gestion : 1.584 $
Revenu net annuel : 9.966 $
*EUR 1 = USD 1.3917 au 1er Novembre 2011
**Déduction faite des frais d’assurance, de la maintenance et de la taxe foncière
BUILT IN 1996, de 175m², 4 BEDROOMS 2 ½ BATHROOMS
Prix de vente 84.500 $ / 60.717 €*
Rentabilité brute : 15,62 %
Rentabilité nette** : 11,79 %
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LMNP Classique : l'arme retraite et patrimoniale par excellence et une rentabilité moyenne de 5%
Dans un contexte préoccupant pour l’avenir des retraites en France, le dispositif LMNP Classique est la réponse idéale aux nécessités de création de revenus complémentaires.
Vous percevez un loyer :
- GARANTI par un bail commercial souscrit par un locataire unique, le gestionnaire de la résidence EHPAD, Seniors, Tourisme, Affaire, Etudiants
- INDEXE annuellement sur l'IRL (indice de référence des loyers), l'ICC (indice du coût de la construction) ou revalorisé de façon forfaitaire.
- NET de frais de gestion.
19,6 % de remboursement de TVA
Lors de l'acquisition d’un appartement dans une résidence services, vous obtenez le remboursement, par l’administration fiscale, de la TVA sur le montant HT de l’investissement (article 261 D 4°c du CGI).
Des revenus locatifs nets d’impôt
Vos loyers, garantis par bail commercial de 11 ans et demi renouvelable, sont sans fiscalité grâce à la déductibilité des amortissements (statut fiscal Loueur en Meublé).
La protection de votre avenir et de vos proches
Le LMNP Classique est une solution sûre pour vous protéger et transmettre un patrimoine à votre famille.
La protection familiale en question
En cas d’accident de la vie (décès, invalidité), les pensions de reversion s'avèrent dans de nombreux cas très insuffisantes pour permettre à vos proches (conjoint survivant, enfants... ) de rester à l'abri du besoin.
De plus, avec les questions de retraite arrivent les questions sur la préparation de la succession.
Sécurité, sérénité, tranquillité
Avec l'assurance sur le capital emprunté dans le cadre d'un investissement dans une résidence services :
- vous êtes immédiatement propriétaire d’un capital immobilier de grande qualité,
- vous transmettez à vos proches un patrimoine à forte valorisation, pérenne et rentable,
- vous et vos proches avez la certitude d’obtenir des revenus garantis(1), indexés, défiscalisés(2) et renouvelés pendant 23 ans et plus.
(2) Statut fiscal Loueur en Meublé
LMNP classique
Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel a été modifié par la Loi de Finances pour 2009.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est reconnu aux personnes qui donnent en location commerciale leur bien immobilier meublé à un exploitant de résidences qui s’engage à effectuer au moins 3 des 4 services suivants :
- petit déjeuner,
- nettoyage régulier des locaux,
- fourniture de linge de maison,
- réception (même non personnalisée) de la clientèle.
Conditions d’application
Le Loueur en Meublé est considéré comme non professionnel dès lors qu’il ne remplit pas l’une des 3 conditions suivantes :
- Inscription au RCS
- Recettes liées à la location meublée > 23 000 € TTC
- Revenus tirés de la location meublée > revenus d’activité du foyer
Les activités de location meublée remplissant ces conditions sont considérées comme professionnelles (statut LMP).
Modalités d’application
- Amortissement du prix d’acquisition de la construction (hors part terrain) et des meubles. Les amortissements non déduits sont reportables ultérieurement sans limitation de durée.
- Déduction des frais d’acquisition des biens loués ou rattachement de ces frais au prix d’acquisition des biens amortissables et non amortissables.
- Déduction des frais financiers notamment sur emprunts d’acquisition.
- Déduction des frais de gestion et des frais d’établissement.
- Remboursement de la TVA liée à l’acquisition.
- Les déficits constatés sur une année sont imputables sur les bénéfices LMNP éventuels des 10 années suivantes.
- Les plus-values professionnelles bénéficient d’un abattement de 10 % par an après cinq ans, et sont exonérées après 15 ans de détention.
- La location commence à la date d’acquisition de l’immeuble ou à sa date d’achèvement si elle est postérieure.
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Plus value immobilière
Imposition des plus values sur la cession, par des particuliers, de biens ou droits
immobiliers, autres que la résidence principale.
Plusieurs points :
‐ depuis le 21 septembre 2011, l’abattement fixe de 1 000 euros est supprimé
‐ depuis le 1er octobre 2011, le taux des prélèvements sociaux fait passer la taxation de
31,3 % à 32, 5 % (taxation de 19% + Prélèvements sociaux)
‐ Avec à compter du 1er février 2012 (signature notaire), la mise en oeuvre d’un nouveau
mode de taxation qui concerne les abattements pour durée de détention
*Aujourd’hui, un abattement de 10 % est effectué par année de détention, dès la 5ème
année. Ceci conduit à une exonération totale de la plus value à compter de la 15ème année.
*Demain : les abattements par années de détention seront les suivants :
Durée de détention Abattement pour durée détention
1 à 5 ans 0%
Au‐delà de la 5ème 2%
Au‐delà de la 17ème 4%
Au‐delà de la 24ème 8%
L’exonération totale des plus values interviendra au bout de 30 ans.
Les pourcentages d’abattement, selon la durée de détention, seront les suivants :
Durée de détention Montant abattement
Moins de 6 0%
Entre 6 et 7 2%
Entre 7 et 8 4%
Entre 8 et 9 6%
Entre 9 et 10 8%
Entre 10 et 11 10%
Entre 11 et 12 12%
Entre 12 et 13 14%
Entre 13 et 14 16%
Entre 14 et 15 18%
Entre 15 et 16 20%
Entre 16 et 17 22%
Entre 17 et 18 24%
Entre 18 et 19 28%
Entre 19 et 20 32%
Entre 20 et 21 36%
Entre 21 et 22 40%
Entre 22 et 23 44%
Entre 23 et 24 48%
Entre 24 et 25 52%
Entre 25 et 26 60%
Entre 26 et 27 68 %
Entre 27 et 28 76%
Entre 28 et 29 84 %
Entre 29 et 30 92 %
Plus de 30 100 %
Exemple :
Vente le 4 avril 2012 d’une résidence secondaire acquise le 1 avril 2000. Le prix de vente est
de 300 000 € et le prix d'achat de 121 951€. Aucune exonération particulière n'est
applicable.
Calcul de la plus‐value
Prix de cession 300 000 €
Prix d'acquisition 121 951 €
Frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) 9 146 €
Majoration du prix d'acquisition pour travaux (forfait de 15 %) 18 293 €
Prix d'acquisition corrigé 149 390 €
Plus‐value brute 150 610 €
Abattement pour durée de détention : la durée de détention est de 12 ans et 3 jours ; le
pourcentage d'abattement s'élève donc à 14 % (contre 70 % jusqu'à présent)
150 610 € x 14 % 21 085 €
Plus‐value imposable 129 525 €
Calcul de l'impôt
Impôt sur le revenu : 129 525 € x 19 % 24 610 €
Prélèvements sociaux : 129 525 € x 13,5 % 17 486 €
Imposition globale 42 096 €
(contre 14 685 € avec l’application des anciens abattements de 10% par année de détention
au‐delà de la 5ème mais sans tenir compte de l’abattement fixe de 1 000€)
Ce nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux plus‐values réalisées au titre
des cessions intervenues à compter du 1er février 2012. Toutefois, en cas d'apport en
société de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles
de calcul de l'abattement pour durée de détention s'appliquent aux plus‐values réalisées
depuis le 25 août 2011.
Attention : Ce texte fait l’objet de proposition de modification dans le cadre de la loi de
finances actuellement en cours de discussion. De nouvelles exonérations totales de plus
values immobilières pourraient être définies (résidence secondaire sous certaines
conditions…).
